Sylvain Roujas
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Mesurages Boutin / Carrez

Surface habitable : définition et calcul.

Comment est calculée la surface habitable d'un appartement ou d'une maison, notamment avec la Loi Carrez. Définition et mode de calcul. 

 

Définition

 

Définie à l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable représente la somme des surfaces de plancher de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. 

Calcul

 

       Ne doivent pas être pris en compte dans ce calcul les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux n'atteignant pas au minimum 1,80 mètre de hauteur. 

Pour procéder avec précision au calcul de votre surface habitable, il est conseillé de faire appel à l'intervention d'un professionnel. 

Surface habitable (loi Boutin) et surface privative (loi Carrez)

la superficie habitable est différente de la superficie privative loi Carrez, d'un point de vue légal, et d'un point de vue technique.

D'un point de vue légal

La superficie habitable se calcule dans tous les cas, alors que la superficie Carrez ne se calcule qu'en copropriété. La superficie habitable se mentionne dans un bail, alors que la superficie Carrez se mentionne dans un acte de vente.

D'un point de vue technique

La superficie habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1.80m.

Jusque là, c'est la même définition technique que la loi Carrez.

Mais la différence fondamentale, c'est qu'il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, tous les sous-sols (y compris les caves), remises (y compris les garages), terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas (et volumes vitrés), locaux communs et autres dépendances des logements.

 

Désignation Superficie Carrez et Superficie habitable.

 

S. Carrez

S. Habitable

Terrasses, balcons

Non

Non

Caves, garage, parking

Non

Non

Sous-sol autre que caves, garage, parking

Oui

Non

Combles aménagés

Oui

Oui

Combles non aménagés

Oui

Non

Grenier

Oui

Non

Réserve

Oui

Non

Remises

Oui

Non

Véranda

Oui

Non

 

Puis-je utiliser la superficie loi Carrez à la place de la superficie habitable ?

Ce n'est pas conseillé, pour plusieurs raisons :

·         La loi Carrez concerne toutes les ventes de logements en copropriété d'une surface au moins égale à 8 m2, c'est-à-dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8 m2 et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale.

·         La loi Carrez concerne la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d'escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres.

·         Cette superficie privative représente votre lot de copropriété tel qu'il est défini au dernier réglement de copropriété publi aux hypothèques.

·         Sont exclus de la loi Carrez, les surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80m, les loggias, lesbalcons, les terrasses ainsi que les annexescavesgarages et jardins. Egalement, ne sont pas concernés par la loi Carrez, les logements vendus sur plan ainsi que les maisons individuelles.

·         La loi Carrez n'oblige pas d'avoir recours à un professionnel pour calculer votre superficie privative. Néanmoins, nous vous le recommandons vivement.

·         En effet, si votre acte de vente mentionne une surface supérieure de plus de 5 % par rapport à la surface réelle, l'acquéreur peut, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution de prix au prorata de nombre de m2 manquants. De plus, les frais de notaire, liés à la vente, seront également diminués en fonction du nouveau prix.

 

 

 

Un expert se déplace chez vous pour établir un relevé de la superficie privative à déclarer, avec en annexe, les surfaces non comprises dans le métrage loi Carrez.

·         Validité de l'attestation : durée illimitée en l'absence de modification intérieure.

 

Article R*111-2

·         Modifié par Décret n°97-532 du 23 mai 1997 - art. 2 JORF 29 mai 1997

La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

 

 

 

Loi Carrez

 

En dehors de la Loi Carrez, qui oblige à mentionner la surface habitable dans les avants-contrats de vente de lots de copropriété, cette notion est également utile dans le cadre des dispositifs fiscaux d'aides aux investissements locatifs (ScellierBorloo, etc.) qui comportent souvent un plafond de loyer au mètre carré. 

Comment calculer la surface Loi Carrez, qui doit être mentionnée dans les actes de vente des appartements en copropriété.

La surface Loi Carrez

La Loi Carrez ne concerne que les lots de copropriété d'une surface supérieure à 8 m2. 

Hauteur de plafond

La Loi Carrez ne prend en compte, pour le calcul de la surface, que les pièces et locaux dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Par conséquent, la surface Carrez des pièces mansardées est inférieure à leur surface au sol puisque les zones où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m ne sont pas prises en compte dans le calcul. 

Balcons et terrasses

De même, la surface des balcons et des terrasses ne font pas partie de la superficie Carrez. 

Veranda et loggia

En revanche, les vérandas et loggias fermées doivent être comprises dans le calcul de la surface Carrez, même si leur surface est inférieure à 8 m2. A condition qu'il s'agisse de surface privative et non de partie commune à usage privatif. 

Caves et parkings

Les caves, parkings et garages sont exclues de la surface Loi Carrez. Mais pas les autres sous-sols, aménagés ou pas. 

Combles et greniers

Qu'ils soient aménagés ou non, les greniers et combles sont pris en compte dans le calcul de la surface Carrez. 

 

 

Absence de mention

Dans l'avant-contrat

Quand l'avant-contrat ne mentionne pas la surface, vous avez le choix entre deux solutions. 

Vous pouvez demander la nullité de cet avant-contrat avant la signature de l'acte authentique. En d'autres termes, le vendeur n'ayant pas respecté les termes de la loi, vous êtes défait de vos engagements le concernant. 

Si, en dépit de cette omission, le bien vous intéresse toujours, vous pouvez naturellement exiger du professionnel (notaire ou agent immobilier) qu'il introduise cette mention dans l'acte authentique. C'est l'intérêt de tous puisque cette mention conditionne la validité juridique de l'opération (cf. ci-dessous). 

Dans l'acte authentique

Si la surface n'est pas mentionnée dans l'acte authentique, vous pouvez demander la nullité de l'acte devant le tribunal de grande instance dans le mois qui suit la signature. 

 

Annexes et dépendances

 

Les annexes s'entendent de celles mentionnées aux articles R. 353-12 et R. 331-10 code de la construction et de l'habitation. La surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l'application du plafond de 8 m2, s'entend de la somme des surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. 

Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m2, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (article premier de l'arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R. 353-12 et de l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation). 

Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s'entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d'un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d'une partie d'un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d'un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple) et dont le locataire a la jouissance exclusive. Tel n'est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d'une maison individuelle. 

Elles comprennent également les varangues dans une limite maximale de 14 m2. A cet égard, il est précisé que la notion de varangue est un terme utilisé outre-mer pour désigner une terrasse couverte, une véranda ou une galerie en bois, caractéristiques de l'architecture des régions concernées. 

 

Garages et parkings

 

Seules la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées ci-dessus, pour la détermination du plafond de loyer. 

La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est, quant à elle, pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d'habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles. 

Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d'annexes, il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m2 la partie à usage de stationnement. Pour l'application de cette mesure, il n'est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d'être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux. 

Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d'emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus. 

 

Volume habitable

 

La surface habitable ne doit pas être confondue avec le volume habitable. Mais leurs règles de calcul sont liées, puisque le volume habitable se calcule en multipliant la surface habitable par les hauteurs sous plafond. La surface habitable est exprimée en m2, tandis que le volume habitable est calculé en m3. 

Surface utile

Le Code de la construction et de l'habitation (art. R. 353-16) définit la surface utile comme étant égale à la surface habitable du logement à laquelle il faut ajouter la moitié de la surface des annexes suivantes :

·         les caves ;

·         les sous-sols ;

·         les remises ;

·         les ateliers ;

·         les séchoirs et celliers extérieurs au logement ;

·         les resserres ;

·         les combles et greniers aménageables ;

·         les balcons ;

·         les loggias ;

·         les vérandas ;

·         les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré dans la limite de 9 m2.

 

En revanche, ne doivent pas être prises en compte dans ce calcul :

·         les surfaces mentionnées précédemment qui ne seraient pas réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement ou dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1 m 80 ;

·         les surfaces des jardins, cours et garages.

 

Surface hors oeuvre brute et surface hors oeuvre nette.

 

La surface hors oeuvre nette (SHON) et la surface hors oeuvre brute (SHOB) font l'objet d'une méthode de calcul réglementée et fondée sur des critères différents de ceux utilisés pour établir la surface utile et la surface habitable. Avant de déterminer la SHON, il convient au préalable de calculer la SHOB à laquelle il faut soustraire diverses surfaces. 

Attention : les notions de SHON et de SHOB ne sont plus pris en compte par la réglementation. Une ordonnance du 16 novembre 2011 a en effet redéfini la notion de surface de construction. Pour les projets présentés après le 1er mars 2012, seule la surface de plancher intérieure est désormais prise en compte.