Sylvain Roujas
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Est-il bien utile de s’assurer contre les loyers impayés ? (plus d'infos). - 24/02/2016

Les retards de paiement ou les loyers impayés plongent certains bailleurs dans les difficultés. Il leur est en général conseillé de souscrire une assurance. Mais qu’en est-il du fonctionnement de ces fameuses garanties ?.

 

Assurance ou caution ?.


L’on conseille au bailleur, d’une manière générale, de sous­crire une assurance ad hoc – le plus souvent, l’assurance dite garantie des loyers impayés (GLI) – lorsque les loyers perçus représentent une part importante de ses ressources, ou s’ils viennent couvrir le remboursement d’un emprunt. Cela ne veut pas dire qu’il n’est pas utile de s’assurer dans les autres cas. Par exemple, lorsque le bailleur dispose de revenus sûrs et confortables, ou d’un patrimoine locatif suffisamment important pour mutualiser le risque d’impayés entre ses différentes locations. Mais c’est moins vital. La caution suffit souvent à garantir le paiement des loyers, pourvu qu’elle soit elle-même solvable. Reste que l’acte de cautionnement est très facilement contestable – et souvent contesté – en justice, en raison de son extrême formalisme, destiné à protéger celui qui se porte caution. Dernier facteur à prendre en considération : les cotisations d’assurance loyers impayés sont entièrement déductibles des revenus fonciers (hors régime microfoncier, micro-BIC et logements conventionnés, ces derniers ouvrant droit à un crédit d’impôt). Un bailleur étant soumis au régime du réel, soit en raison du niveau élevé de ses revenus locatifs (recettes annuelles supérieures 15 000 €), soit parce qu’il a opté pour ce régime, paiera plus volontiers une cotisation d’assurance qu’il peut déduire fiscalement. Rappelons enfin qu’il est interdit de cumuler l’assurance loyers impayés avec une caution, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Un atout du contrat groupe Pour s’assurer contre le risque de loyers impayés, le propriétaire a la possibilité de souscrire un contrat à titre individuel, directement auprès d’une société d’assurances ou d’un intermédiaire (agent général, courtier d’assurance, banque, organisation de type Unpi…). S’il ne gère pas lui-même son bien, il suffit qu’il adhère au contrat groupe souscrit par le gestionnaire (agent immobilier ou notaire chargé de la gestion du bien loué). L’avantage ? Lorsqu’elle est incluse dans un contrat groupe, l’assurance ­proposée par le ­gestionnaire est en général moins chère et un peu plus complète que celle accessible en direct. Mais son coût s’ajoute à celui de la gestion locative.

 

Un socle de garanties fixe, mais des couvertures variables.


Dans leurs garanties de base, les assurances comprennent presque toujours la couverture des charges, taxes et loyers impayés, et celle des frais de procédure (recouvrement, honoraires d’avocat ou d’huissier, expulsion, etc.). Mais attention, la couverture n’est pas toujours illimitée. Le contrat peut fixer une durée d’indemnisation maximale, vingt-quatre mois de loyers, par exemple. Il a également la possibilité d’indiquer un plafond d’indemnisation au-delà duquel l’assureur cesse de couvrir les loyers non payés. Gerance Center le fixe, par exemple, à 70 000 € (voir tableau p. 34-35). Toutefois, plusieurs contrats n’envisagent ni limitation de durée ni plafond d’indemnisation, comme ceux de la Société générale ou de Suffren Assurances Associés (SAA). Attention, certains contrats prévoient (même si c’est rare)… l’application d’une franchise tenant compte du dépôt de garantie (deux mois de loyer par sinistre pour le Crédit agricole, par exemple). D’autres affirment qu’ils ne pratiquent pas de franchise, mais « conservent » le dépôt de garantie.


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